Ипотека: подводные камни

Ипотека: подводные камни

Ипотека становится все более доступной, а потому популярной. Возможность переехать в новую квартиру, не имея достаточной суммы для ее покупки, очень заманчива, но платить по счетам всё же придется. Когда сотрудники банка уговаривают клиентов взять кредит, в их изложении все кажется простым и понятным. Позднее, оформляя и выплачивая ипотеку, заемщики сталкиваются с самыми неожиданными сложностями.

Нюансы на этапе оформления кредита

Основным сюрпризом для заемщиков при оформлении ипотеки становятся дополнительные расходы. Ни один банк не даст деньги, если клиент не застраховал свои жизнь и здоровье, а часто к ним добавляются и другие риски, связанные с нарушениями заемщиком условий договора. Выгодоприобретателем по полисам страхования является банк, а тариф составляет в среднем около 1% от выдаваемой суммы. Банки часто берут комиссию за свои услуги: за рассмотрение заявления, выдачу или перевод денег, обслуживание карты. Еще одна неизбежная статья дополнительных расходов — оплата услуг оценщика. При этом банк можно принимать результаты оценки квартиры только от рекомендованных им же оценщиков, которые стоят дороже.

Если вы решите перекредитоваться в другом банке, все перечисленные услуги придется оплачивать заново.

«Хитрости» договоров

Заемщик должен понимать, что любые действия с залоговой квартирой (перепланировка, продажа, аренда) возможны только с согласия банка, так как он считается фактическим собственником до окончания взаимных расчетов. Более того, запрет может накладываться и на смену мест жительства и работы заемщика.

Внимательно читайте условия досрочного погашения кредитов: у многих банков это не предусмотрено, так как банк теряет прибыль при пересчете процентов. В некоторых договорах прописано, что банк имеет право менять процентную ставку в автономном режиме, что тоже станет неприятным сюрпризом. Если такой договор уже подписан, есть шанс оспорить его при участии Общества защиты прав потребителей.

Если договор заключается в иностранной валюте, нужно быть готовым к изменениям курса — как в одну, так и в другую сторону. Еще одна уловка банков — «плавающая» ставка, которая позиционируется как выгодная для заемщика, так как процент определяется в зависимости от ставок по кредитам на финансовой бирже. На самом деле, это способ банка снизить свои риски в случае изменения экономической ситуации. В качестве аргументов банк предоставляет ставки с лондонской (LIBOR) или московской (MosPrime) бирж, суть и динамику изменений которых понимают единицы заемщиков.

А что, если?..

Допустим, в квартире случился пожар или другая неприятность, в результате которых объект залога уничтожен. В этом случае заемщик обязан предоставить банку иное равноценное обеспечение. Если жилье сильно повреждено, необходимо договариваться с банком о ремонте, чтобы восстановить ликвидность объекта в кратчайшие сроки. Согласование должно быть оформлено письменно. Если согласие о ремонте или замене объекта не будет достигнуто, банк может потребовать досрочного погашения кредита.

Еще одна возможная неприятность — исковое заявление от третьих лиц на право собственности квартиры, взятой в ипотеку, или арест недвижимости за долги с последующей продажей. Банк в любом случае ничем не рискует, так как право залога сохраняется и переходит на нового собственника недвижимости. То есть, если квартиру продали за долги или суд удовлетворил иск от третьего лица, банк будет первым претендентом на полученные средства. Заемщик в этом случае теряет все деньги, которые уже были внесены по ипотеке. Если в судебных разбирательствах по спорному объекту будет участвовать не заемщик, а банк, последний вправе потребовать еще и возмещения судебных издержек.

Чтобы избежать неприятных ситуаций, внимательно проверяйте документы по квартире, лучше с привлечением специалистов из банка или агентства недвижимости.

Что делать, если нет возможности выплачивать ипотеку?

Сложности могут возникнуть и непосредственно с выплатами: невозможно предсказать, каким будет доход в ближайшие несколько лет, а взносы по ипотеке выплачивать нужно регулярно.

В каждом договоре прописаны санкции за несвоевременные выплаты:

    пени;

    штрафы;

    повышение ставки;

    выселение из объекта;

    арест другого имущества, записанного на заемщика;

    досрочное расторжение договора с выплатой полной суммы.

Внимательно ознакомьтесь с ними при заключении договора. Обычно банк демонстрирует лояльность и разрешает один или несколько раз задержать выплату.

Реструктуризация долга

Некоторые банки согласны пойти на реструктуризацию долга, если заемщик информирует о финансовых сложностях, предоставляя документы о задержке заработной платы или сокращении с места работы. Составляется соглашения, в котором прописываются условия реструктуризации, которые могут быть следующими:

    увеличение срока кредита с уменьшением взноса (рассрочка);

    уменьшение ставки по кредиту;

    изменение валюты кредита;

    отмена штрафных санкций;

    «кредитные каникулы»: если у заемщика возникли временные сложности, определяется период, во время которого выплаты прекращаются или гасятся только проценты;

    в очень редких случаях банк соглашается на списание части долга — эта компромиссная мера невыгодна, но часто становится единственной возможностью получить обратно выданные средства.

Можно ли отказаться от ипотеки?

Иногда продолжать выплачивать ипотечный кредит нет никакой возможности, и заемщик мечтает об одном: получить назад свои деньги и разорвать договор. Такая возможность есть, но только если погашено более 2/3 кредита. По соглашению с банком залоговое жилье выставляется на продажу, банк забирает свою часть, а остаток перечисляется заемщику. Такой вариант выгоден на растущем рынке недвижимости, а когда квартиры дешевеют, вряд ли получится вернуть хотя бы часть средств.

Еще одна возможность решения проблемы — сдавать квартиру в аренду, но обязательно с согласия банка. Этот вариант подходит только тем заемщикам, у кого есть возможность проживать в другом жилье