Что может помешать продать квартиру

Что может помешать продать квартиру: 5 основных видов трудностей

Что может помешать продать квартиру: 5 основных видов трудностей

Совсем не каждую квартиру можно быстро и выгодно продать. Зачастую из дорогостоящего актива недвижимость превращается в «мертвый груз». На успешность сделки способна влиять не только рыночная ситуация, но и различные особенности объекта, называемые обременениями. А в свете упавшего спроса и некоторых законодательных изменений реализовывать жилье стало еще сложнее. Что может помешать продать квартиру, какие существуют основные трудности и как их разрешить — читайте далее.

Типы проблем при продаже квартиры

    Изменения налогового законодательства

При реализации жилья владельца ждет уплата налога на доходы физлиц. Ставка НДФЛ неизменна и составляет 13%. Однако ранее от налогового бремени освобождались продавцы, имеющие квартиру в собственности 3 и более года. С 2016 года власти РФ увеличили этот срок до 5 лет.

Специалисты пояснили, что на протяжении длительного времени в России практиковалось занижение стоимости недвижимости в договоре купли-продажи для избежания НДФЛ. Так как при цене в 1 миллион рублей или ниже налог не взимается, даже если продавец владеет квартирой менее трех лет. Но с января 2016 года подобный способ практически утратит актуальность. Налог начинают рассчитывать, опираясь на сумму не менее 70% кадастровой стоимости объекта, то есть максимально близкой к рыночной. Поэтому многие собственники, являющиеся таковыми менее пяти лет, неизбежно задумаются о целесообразности заключения сделок в этом году и, вероятно, отложат их.

    Незаконная перепланировка

Неузаконенная перепланировка может если не лишить возможности продать квартиру, то значительно растянуть по времени поиск покупателей. В целом подобные объекты реализовывать разрешается. На плане БТИ несогласованные изменения квартиры отмечаются красными линиями, но они не препятствуют регистрации сделок. Однако их наличие существенно сокращает число желающих приобрести самовольно перестроенное жилье. В первую очередь на такие квартиры не смогут претендовать ипотечники. Банки не берутся за одобрение кредитов на помещения с незаконной перепланировкой. В то же время остальные покупатели в свете сложившегося избыточного предложения на рынке предпочтут проблемному варианту другой.

На практике, любые квартиры с нестандартной планировкой обычно экспонируются на 2-4 месяца дольше типовых. Поэтому при задаче срочной продажи владельцы вынуждены уступать потенциальным новоселам в цене, устанавливая дисконт. В некоторых случаях он доходит до 20-30%. Однако иногда собственнику выгоднее избавиться от необычной перепланировки, после чего реализовывать жилье по полной стоимости. Иногда перестроенная квартира может принести и дополнительный доход. Когда удачные работы повышают ликвидность объекта, значит, и спрос.

    Ипотека

Трудно продавать жилье, значащееся в ипотечном залоге у банка. Нередко заемщики решают поменять купленную квартиру или совсем освободиться от обязательств перед залогодержателем. Однако для этого необходимо заручиться согласием банка. Кроме того, последний может одобрить одну из схем продажи — со снятием обременения или без. Банки чаще всего не мешают реализации недвижимости, но просят досрочно погасить кредит и только потом заключать сделку купли-продажи. Что требует наличие будущего новосела с «живыми» деньгами. В сложившихся же экономических условиях таковых мало, поэтому собственникам приходится идти на скидки.

В то же время банки имеют право не снимать обременение в виде ипотеки с квартиры. В таком случае при продаже все кредитные обязательства владельца - ипотечника достанутся новому собственнику. Последний также может получить и штрафы, пени, начисленные залогодержателем предыдущему заемщику.

    Неприкасаемые жильцы и наследники

Препятствием в реализации жилья выступают зарегистрированные на момент потенциальной сделки третьи лица. Особенно остро встает вопрос с так называемыми «вечными» жильцами. Это граждане, остающиеся зарегистрированными в квартире в период приватизации и отказавшиеся от своего права в пользу других жильцов. По российским законам, в таком случае они могут бессрочно пользоваться недвижимостью. По мнению специалистов, даже весомая скидка не привлечет покупателей на квартиру с соседом, прописанным там навсегда.

Юристы и риэлторы сходятся во мнении, что лучше не приобретать жилье, обремененное «отказниками». В противном случае, нужно быть готовыми к их появлению в любое время, несмотря на то, что они живут в другом месте и выписались из данной квартиры. Подобные ситуации рассматривает суд. И известны дела, когда он занимает сторону «отказников».

В то же время эксперты говорят, что несмотря на рискованность сделки по покупке недвижимости с обременением, есть методы ее минимизации. Например, приобрести «отказнику» новое жилье, равнозначное той доле, которую он некогда оставил, или предоставить денежную компенсацию. Во-вторых, добиться от предыдущего собственника предъявления расторгнутого договора соцнайма и заявления «отказника», заверенного нотариусом. Где должно быть указано, что «отказник» не имеет претензий на пользование жилпомещением и на долю в праве собственности. В договоре купли-продажи нужно прописать, что «отказник» берет обязательство сняться с регистрационного учета и переехать на новое место жительства. В-третьих, уже после совершения сделки можно признать «отказника» утратившим право пользования жилпомещением через суд. Но необходимы доказательства, что он добровольно поменял место проживания и отрекся от бессрочного права пользования квартирой.

Кроме того, потенциальных покупателей мало привлекает жилье, недавно доставшееся в наследство. После продажи недвижимости могут появиться другие наследники с требованием своей доли. В итоге сделку оспорят и квартиру нужно будет возвращать. Частично от такой картины спасет титульное страхование. Оно гарантирует потребителю возмещение ущерба при отмене операции.

    Серьезные обременения

Препятствиями при намерении владельца жилья его реализовать могут оказаться многие факторы — от завышенной цены до серьезных обременений. Из-за последних квартиру есть риск не продать совсем. Среди таковых — смерть собственника, арест жилья и запрет проведения сделок, объявление дома аварийным и последствия судебных разбирательств.

При этом единственным методом снятия ареста является погашение долгов. По словам экспертов, суд имеет право арестовать имущество по различным причинам. Например, из-за просрочки ипотечных платежей, алиментов или других частных обязательств.

Подводя итог, специалисты отметили, что помехой продажи квартиры могут выступить и другие факторы. Непомерно высокая или низкая цена, неудовлетворительное состояние объекта или вычурный дизайн. Однако, по мнению экспертов, безвыходных ситуаций практически не бывает. Они советуют собственникам согласовывать свои действия в намерении реализовать жилье с существующим положением рынка, объективно оценивать физическое и юридическое состояние квартиры и желательно избавляться от имеющихся минусов заблаговременно, до начала поиска потенциальных покупателей. Тогда даже в условиях кризиса удастся уйти от вынужденных значительных скидок.

СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЯ

Цена - 69 000 000 руб. (S= 660 м2) 25 км от МКАД в пригороде г. Жуковский.
Роскошный 3-х этажный дом 660 кв.м. на участке площадью 15 соток в 25 км от МКАД в пригороде г. Жуковский.

Цена - 72 800 000 рублей (S=455 м2) Достоевская м., Октябрьский пер., д.5
Продаётся помещение свободного назначения площадью 455 кв.м. Хорошая транспортная доступность: до метро 5 минут пешком, близость Третьего транспортного и Садового кольца.

Цена - 45 000 000 руб. (S=93 м2)  Смоленская м.,  Земледельческий пер., д. 14/16
Авторский евроремонт с использованием направления Фэн-шуй и натуральных материалов. В великолепном кирпичном особняке на Земледельческом переулке

Полезные статьи:

Вторичная недвижимость Москвы
Элитная недвижимость Москвы
Жилая недвижимость Москвы
Коммерческая недвижимость Москвы
Загородная недвижимость Подмосковья